VARA ÜÜRIMINE

Rendileping on vara omaniku ja kasutaja vaheline leping. Ärirendilepingutes saab omanik (üürileandja) rahalist hüvitist ning vastutasuks antakse üürnikule (üürnikule) õigus kinnistul oma äri ajada. Kinnisvara üürilepinguid on palju erinevaid ja kaalutlusi, mida ettevõtete omanikud peaksid enne sellise lepingu sõlmimist kaaluma. Kuid liising on väikeettevõtete omanike hulgas väga populaarne: selline kokkulepe võimaldab uutel või rahaliselt kitsastes ettevõtetes oma kapitali suunata muudesse ärivajadustesse. Tõepoolest, paljud väikeettevõtted tegutsevad renditud hoonetes kogu oma eluaja. Vara üürimine võib muidugi ise olla väikeettevõtlus.

KINNISVARA RENDI LIIGID

Täisteenuse üürimine

Seda tüüpi üürimist kasutatakse peamiselt mitme üürnikuga büroohoonetes. Sisuliselt maksavad üürnikud, kes nõustuvad sellise kokkuleppega, lisaks üürimaksele ühtse kindla summa paljude lisateenuste eest. Täisteenuse üürilepingute tingimuste kohaselt vastutab üürileandja oma üürnikele mitmete erinevate teenuste pakkumise eest, sealhulgas turvalisuse, hoolduse, majahoidja ja mitmesuguste kommunaalteenuste (vesi, elekter, kliimaseade, soojus) eest.

Brutoliising

Üürilepingu tingimuste kohaselt maksab üürnik üürileandjale üüri brutosumma (samuti vajaduse korral müügimaksu). Kinnisvarakulud, nagu kinnisvaramaksud, kindlustus ja hooldamine, on üürileandja vastutusel; üürnik vastutab kommunaalteenuste eest. Mõnikord sisaldab üürileping sätteid, mis nõuavad üürnikult kinnisvarakulude katmist, mis ületavad teatud kindlaksmääratud taseme.

Selle põhilepingu variatsioonid hõlmavad kindla rendi- ja järk-järgulist rendilepingut. Korterüür on kõige elementaarsem lepingutüüp ja üldiselt populaarseim väikeettevõtete seas. See nõuab, et rentnik maksaks kindla aja eest kindla hinna. Sammuleping nõuab seevastu üüri baasmakse järkjärgulist suurendamist aja jooksul, tunnustades omanike kulude tõenäolist kasvu sellistes valdkondades nagu maksud, kindlustusmaksed ja hooldustööd. Seotud rendileping, mida tavaliselt nimetatakse elukalliduse rendilepinguks, sisaldab üüri suurendamist, mis põhineb üldistel inflatsiooninumbritel, mitte konkreetsete kulude suurenemist.

Netirent

Netirent on erinevatest rendilepingutüüpidest kõige levinum. Netorendi tingimustel maksab üürnik üürileandjale baasrenti, millele lisandub täiendav summa, mis katab üürniku osa kinnisvaramaksudest. Kui maksud tõusevad, on üürniku kohustus need kulud katta. Iga üürniku kohustused selgitatakse välja, määrates kindlaks, kui suure osa kogu üürnikust kogu üürnik kasutab; seega maksab rentnik, kes hõivab 20 protsenti hoonest, 20 protsenti juurdekasvust.

Neto põhirendi variatsioonid hõlmavad kahekordse ja kolmekordse rentimist. Kahekordse netolepingu korral vastutab üürnik nii kindlustusmaksete lisandumise kui ka maksutõusude eest; kolmekordse üürilepingu korral vastutavad üürnikud kindlustusmaksete, maksutõusude, ja hoone, parkla ja muude rentniku kasutatavate alade hoolduse ja / või remondiga seotud kulud. Kolme võrguga üürileping on üürileandjate seas populaarne arusaadavatel põhjustel; väikeettevõtete omanikud peaksid tähele panema, et sellised kokkulepped muudavad üürileandjate vahel nendes piirkondades korrashoiu suhtes vähem tähelepanelikud, kui nad võiksid olla, kui nad peaksid ise arve tasuma.

Liisingu protsent

See kokkulepe nõuab üürnikelt põhirendi ja / või üürniku brutotulu protsendi tasumist. See protsent, mis võib osades lepingutes ulatuda 10–12 protsendini, makstakse aasta, poolaasta või kvartali kaupa (mõned kaubanduskeskused ja kaubanduskeskused nõuavad siiski veelgi sagedasemaid makseid). See kokkulepe on lemmik üürileandjatele, kellel on vara ihaldatud jaemüügipiirkondades; üürnikud kalduvad vähem soodsalt, kuid pakkumise ja nõudluse seadused võimaldavad ihaldusväärse vara omanikel sageli sellest kinni pidada. Väikeettevõtte omanikud peaksid täielikult mõistma, mida leping määratleb kui 'kogutulu'. 'Ole konkreetne brutomüügi määratlemisel,' kirjutas Fred Steingold Juriidiline juhend väikeettevõtte asutamiseks ja juhtimiseks . „Sõltuvalt teie äritüübist tuleks enne üüri protsendi määramist teatavad kaubad kogumüügist maha arvata. Siin on mõned võimalused:

tagastatud kaubad
tarned ja paigaldamine
müük müügiautomaatidest
tagastatavad hoiused
kataloogi- või postimüügimüük
müügimaks

Lühidalt öeldes veenduge, et teie üürileping välistaks kõik asjad, mis teie müüki üle hinnavad, teie renditud asukohast. '

kui vana on mahagon lox

RENTIMISE EELISED JA Puudused

Väikeettevõtete haldus (SBA) soovitab väikeettevõtete omanikel kinnisvara üürimise või ostmise kaalumisel kaaluda mitmesuguseid tegureid. Nende kaalutluste hulka kuuluvad:

Tegevusnõuded - kui eeldatakse, et ettevõtte tegevusnõuded lähema mitme aasta jooksul oluliselt muutuvad, oleks tõenäoliselt eelistatav liising, kuna see võimaldab ettevõtetel kergemini liikuda.
Kapitali pakkumine ja kapitalivajadused - liising vabastab suurema osa väikeettevõtte kapitalist muudeks põhivajadusteks (reklaam, tootmine, seadmed, palgaarvestus jne). Kui ettevõttel pole palju lisaraha käepärast (ja vähestel väikeettevõtetel on), võib mõistlikum valik olla liising. See on ilmselt suurim põhjus, miks väikeettevõtted rendivad.
Finantseerimine ja maksete paindlikkus - kinnisvara ostmise asemel on finantseerimist lihtsam rentida kui rentida. Lisaks võib rendilepinguid jaotada pikemateks perioodideks kui laene ja need võivad olla struktureeritud rahavoogude kõikumiste kompenseerimiseks (viimane võib olla hooajaliste ettevõtete jaoks oluline tegur).
Edasimüügi väärtus - kas vara väärtus tõenäoliselt kasvab? Kui jah, siis kui palju? Paljud väikeettevõtete omanikud otsustavad pigem rentida kui rentida - isegi kui neil tuleb koguda märkimisväärset võlga -, kui nad otsustavad, et vara on väärt pikaajaline investeering.
Varustus - paljud rendilepingud sisaldavad sätteid, mis pakuvad rentnikele seadmete täiendamise ja / või hooldamise osas suuremat paindlikkust.
Maksud - kinnisvaraomanikel on maksusoodustused, nagu amortisatsioon ja investeerimismaksukrediidid, mida üürnikud ei saa kasutada.

MUUD RENDI TINGIMUSED

Lisaks on rendilepingus ka muid elemente, mis võivad lepingu üldisele aktsepteeritavusele olulist mõju avaldada. Rendilepingute üksikasjad võivad tohutult erineda. 'Teoreetiliselt,' märkis Steingold, 'on kõik renditingimused kaubeldavad. See, kui kaugele saate läbirääkimisi pidada, sõltub aga majanduslikest tingimustest. Kui teie linnas on soovitavad kinnistud täisvõimaluste lähedal, ei pruugi üürileandjad olla nõus teiega hinna või muude suuremate renditingimuste üle läbirääkimisi pidama. Teisalt on paljudes riigi piirkondades, kus äripinnad on üle ehitatud, innustunud üürileandjad innukalt väikeste ettevõtetega kaubelda tühjade üksuste täitmiseks. '

Rendilepingu täiustused

Rendilepingud hõlmavad tavaliselt kinnisvaraga seotud ümberehitusi ja täpsustavad, kes selle eest maksavad. Enamik sellistest töödest kuulub rendileandmise kategooriasse: vaipkate, soojustus, torustiku- ja elektrijuhtmed, valgustus, aknad, laeplaadid, vihmutid ja turvasüsteemid ning kütte- ja kliimasüsteemid. Üürilepingus tuleks täpsustada iga parendus ja millal need tehakse - ideaalis enne kolimist. Üürileandja on valmis selliseid parendusi tegema, kui üürilepingu kestus on pikk ja / või kasutatav pind on märkimisväärne ning parendused on oma olemuselt üldised. Kuid nagu Steingold märkis, „kui teil [väikeettevõtte omanikul] on erivajadusi - näiteks juhite fotolaborit või tantsustuudiot - ja teie pimeruum või lehtpuu põrand oleks enamiku tulevaste üürnike jaoks piiratud väärtusega, ärge oodake, et üürileandja võtab paranduste kulud meelega kokku. Üürileandja võib isegi soovida teilt midagi küsida, et katta pärast lahkumist ruumi ümberehitamise kulud. ' Mõnes üürilepingus antakse üürnikele võimalus ise parandusi teha, kui nad järgivad teatavaid juhiseid ja piiranguid.

Chris Perez netoväärtus 2014

Rendilepingu pikkus

Üürnike ja üürileandjate vahelised läbirääkimised jäävad sageli üürilepingu küsimuse vahele, kui väikeettevõtte omanikul pole tulevikust selget pilti. Rendileandjad soovivad tavaliselt pikki, lühiajalisi üürilepinguid, millel on pikendamise õigus. Üldiselt püüavad väikeettevõtete omanikud kindlustada keskmise pikkusega üürilepinguid. Alla ühe aasta üürilepingud võivad muuta nad haavatavamaks kui nad sooviksid, kuid mitmeaastased tingimused võivad olla ohtlikud ka, eriti kui äri on uus ja tõestamata. Levinud kompromiss on lisada lepingusse „optsiooniklausel”, et üürnik saaks esialgse rendiperioodi lõpus soovi korral jääda.

Eksklusiivsus

Paljud väikeettevõtete omanikud nõuavad üsna mõistlikult, et kõik nende allkirjastatud üürilepingud sisaldavad nn üldtuntud ainuõigusklauslit. See klausel annab üürnikule ainuõiguse müüa oma toodet või teenust kinnistul, kohustades üürileandjat takistama teiste üürnike sellist müüki.

Kindlustus

Üürileandjad paluvad üürnikel kindlustuse kindlustada juhul, kui 1) üürnik kahjustab üüritud vara või 2) kliendid või teised saavad ruumides vigastusi. Sellised klauslid võivad puududa, kui üüritav pind on rangelt kontorikasutuseks. Kui üürnik nõuab kindlustust, määrab üürileandja selle summa sageli.

Ruumide kasutamine

Kaubanduskeskuste / ribakeskuste üürileandjad lisavad üürilepingusse tavaliselt keele, esitades üksikasjad üüritavate ruumide heakskiidetud kasutamise kohta. Sellised sätted kaitsevad sageli teiste üürnike ettevõtteid. Näiteks võib striptiisikeskuse kohviku omanik olla üsna õnnetu, kui tema naaber, kes varem pidas vaikset spordimälestiste poodi, otsustab käike vahetada ja tätoveerimissalongi käima panna.

Lisaks pakuvad rendilepingud tingimusi ja määrusi paljudes muudes küsimustes, mis pakuvad huvi nii rendileandjatele kui ka rentnikele. Need sisaldavad:

Märgid (reguleerib üürniku reklaammärkide suurust, stiili ja heledust)
Vastavus erinevatele tsoneerimisseadustele, lubadele ja ruumikasutuse piirangutele
Vastavus teistele kohalikele, osariigi ja föderaalsetele seadustele
Rendilepingu edasimüük või loovutamine
Renditava pinna määratlus
Tagatisraha
Üürileandja õigus siseneda rendipinnale
Ümberpaigutamine (kus üürileandja kolib üürniku teise ruumi naabruses oleva üürniku ümberehitamise või laiendamise tõttu)
Vaikimisi sätted
Töötunnid
Looduslikel põhjustel tekkinud kahjustused või hävitamine
Remont
Hüvitamissätted
Loobumine (üürniku poolt kas otsese hülgamise, lühendatud töötundide jms kaudu)
Süüdimõistmine (juhtumid, kus kogu vara või osa sellest võtab linn, maakond, osariik või föderaalvalitsus muuks otstarbeks, näiteks tee-, sõidutee- või kommunaalteenuste jaoks)
Päästeklauslid (katastroofiliste arengute korral - tornaadod, rahutused, sõjad, üleujutused, põuad jne)
Puhkeklauslid (võimaldavad ettevõtte omanikul üürilepingut rikkuda, kui ankrupood suletakse või kolib)
Tagasivõtuklauslid (tuntud ka kui tühistamisklausel, mis võimaldab üürileandjatel üürnikke lepingu rikkumise korral välja tõsta, kui üürnik ei suuda täita üüri miinimumnõudeid)

OLEMASOLEVATE JA PLANEERITUD HOONETE VALIMINE

Enamik alustavatest ettevõtetest kolib juba olemasolevatesse rajatistesse. Paljud väikeettevõtete omanikud, kellel on selleks vahendeid, valivad funktsioonide või prestiiži jaoks uued rajatised ja võtavad rendilepinguid, kui ettevõte on alles kavandamisel. Asjatundlik väikeettevõtte omanik kaalub enne otsustamist mõlema valiku võimalikke eeliseid ja puudusi. „Olemasoleva hoone rentimine annab Rentnikule ¦ uue ruumi kasutamisel rohkem [teadmisi koha kohta] kui ükski teine võimalus,” ütles Wadman Daly Töökoha ümberpaigutamine . 'Rohkem kui mis tahes muul juhul on [üürnikul] võimalik hoolikalt kontrollida nii rajatist kui ka kavandatavate üürilepingute tingimusi mitmes konkureerivas asukohas. Olemasoleva hoone üürilepingu olemus tähendab aga üürnike minimaalset kontrolli rendi või rajatise võimalike muutujate üle. Üürihinnad, hooldus- ja eskaleerimiskulud, kommunaalteenused ja hoone omadused on fikseeritud või suhteliselt kaubeldavad. Üürileandjad võivad oma vähenduste ja viimistluskohtade osas erineda, kuid nende põhihinnastruktuur, nagu hoone ja mehaaniliste süsteemide oma, jääb muutumatuks. Muidugi ei mõjuta see valik investoreid. '

Kuid Daly hoiatab, et kavandatavas hoones on rendileandmine oma atraktiivsete omaduste ja ebakindluse kombinatsiooniga: „Hoone omadused [kavandatavas hoones] on uued, ajakohased ja teatud määral ka rentnikuga kohandatavad vajadus. Kui teie üürileping on arendaja jaoks piisavalt oluline, võite erilise identifitseerimise, parkimise, turvalisuse, hoone peamise asukoha jne taotluste osas tähelepanu pöörata. ' Sellegipoolest peaksid väikeettevõtete omanikud selliste üürilepingute sõlmimisel olema ettevaatlikud, sest nii hoone lõplik välimus kui ka kasutusotstarve - aga ka kulud - jäävad ehitise kavandamisjärgus nägemata ja katsetamata. 'Pakutud üürihindu tuleb uurida võrreldavate projektidega, millel on sarnased eelised,' kirjutas Daly. 'Vähem ilmsete funktsioonide, nagu parkimine, õhutöötlussüsteemid, turvalisus, hooldus jne, kirjeldused peaksid olema selged ja täielikud. Pakkumise teinud arendaja andmeid tuleks hoolikalt kontrollida. Kas on olnud küsitud üürihinnaga kvaliteetset ehitust või kiireks edasimüügiks mõeldud ehitust? Kas on hea hoolduse või healoomulise hooletuse maine? Sõltumata üürilepingu suurusest või kavandatava üürilepingu kestusest, tuleks neid ja seonduvaid küsimusi uurida. ”

KINNISVARA RENTIMINE ÄRIKS

Vara ostmine, valdamine ja rentimine on samuti tavaline väikeettevõtluse tava. See võib alata tagasihoidlikult, kui paaril on raskusi elukoha müümisega ja ta otsustab selle välja üürida. Seejärel laiendavad nad omandatud kogemuste põhjal tegevusäri, ostes, restaureerides ja rentides muid kinnisvaraobjekte. Väikeettevõtte omanik, kes on nüüd rendileandja, juhindub rendileandjat soosivatest põhimõtetest, mida juba eespool märgiti. Äriomandi rentimine on mõnikord selliste ettevõtmiste algus ja mõnikord kulminatsioon. Kuigi enamik liisingu põhialustest on väljakujunenud ja traditsioonilised, on selliste omaduste turustamisel siiski võimalik innovatsiooni teha. Näite esitas Brandice Armstrong, kirjutades dokumendis Ajakirja rekord (Oklahoma City). Armstrong kirjutab Oklahoma City paari kodu ja rendilepingu edukusest ärihoone rendileandmisel. Omanikud tabasid ideed korraldada nn avatud uksed, mis on kommertsvaldkonnas praktiliselt tundmatu. Nad pakkusid suupisteid ja ukseauhindu. Nad kogusid kohe 14 sisukat juhtimist.